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@雪球达人秀@雪球创作者中心@今日话题

$ 保利发展 ( SH600048 ) $$ 万科 A ( SZ000002 ) $$ 华侨城 A ( SZ000069 ) $

(相关资料图)

A 股房地产板块一季报全部公布，总体观感就是行业差距越来越大，几家欢喜几家愁，有些公司报表已经深度调整结束逐步走在新一轮周期的起点，有些公司还是深度调整，而有些公司也很难走出泥潭！

本文筛选出我们熟悉的 40 家主要以房地产业务开发（重点是住宅开发）为主的上市公司为基础，从 Wind 上提取数据，来看看我们熟悉的房地产公司一季度到底怎么样！

一、2023 年一季度净利润数据

通过对比 40 家主流房地产公司的一季度报表，我们就知道即使经历了 2021 大大小小房地产公司债务暴雷，2022 年行业销售急转直下，2022 年开始融资好转、2023 年行业销售开始转暖的情况下，想要修复资产负债情况并马上回归利润增长，对于房地产行业是有多么困难了！

40 家主要房地产公司当中，1 季度净利润增长的只有 18 家，如果这里面剔除一季度还在亏损的阳光城、荣盛发展、天房发展以后，就剩下 15 家公司一季度盈利是增长的！

如果再把范围缩小一点，结合估值数据，在盈利和资产端能看的公司范围就更小了，肉眼可见的几个公司，所以结合估值角度来看，个人认为一季度增长质量最好的几家公司，也就是报表大概率从最低谷期开始转暖：

保利、万科、新城、滨江、中国国贸

有些公司虽然净利润有所下滑，但回到单季度的报表看，大概率也能活下来，那么才拥有底部反转的可能性：

金地、华发、蛇口

还有两个公司，背靠国资，但是报表却异常难看，公开市场基本上也没见到拿地，要不是背景够硬，早都进入破产行列，一季度报表依旧未见起色：

华侨城 A、首开

二、一季度净利润占比：

很多人说房地产看一季报没啥意义，因为全年占比很小，万科也披露了一季度竣工占全年约 10.7%，但毕竟一年之计在于春，一季度继续拉胯的企业，这一年大概率还需要深度调整，把 2022 年营收和净利润占比拉出来看一下，占比较高的基本都是商业为主的地产公司，或者财务数据暴雷的公司，超过 26 家公司，一季度营收占比不到 20%

通过本文第一段当中筛选出来，还能保持盈利的地产公司一季度占比如下：

保利 12%、万科 12%、新城 16%、滨江 15%、金地 11%、华发 13%、蛇口 10%

三、合同负债：

2020 年之前，预收房款都是放在预收账款的，后来房地产行业修改了部分会计准则，将预收房款作为合同负债计入该科目，虽说房价下跌时这个蓄水池也挽救不了公司财务的颓势，但如果现在市场触底，那么这个蓄水池越大，对于房地产公司未来的业绩更有利！

满足本文一当中的房企，一季度合同负债明显有所好转，环比增长比较明显的：

蛇口 20%、金地 18%、华发 14%、滨江 11%、首开 9%、保利 7%、华侨城 6%、万科 4.6%，最后是新城基本持平！

也就是上述房企在销售端已经开始止跌回升，对于这些公司最终能否转化为利润增长，还需要时间继续跟踪！

四、少数股东权益：

最后想说说少数股东权益，这个数据比例关系到归母利润到底能给上市公司股东带来多少利润，这里最终算出一个比值：归母净利润 / 少数权益，这个数值越大代表少数股东权益越少，上市公司销售越高，给上市公司股东带来的净利润越多，也代表着其销售当中的权益比例越高，如下表：

还是用黄色标出了之前提到的几家地产公司，很意外的是，这个比例最高的是新城，新城的数据我没有细看，直观感受是由于新城商业综合体租金贡献越来越大，其商业综合体大多为新城 100% 控股，所以去比例很高，接下来是保利和华发，这个比例高达 200%，侧面反映的是保利和华发在住宅开发商权益比例较高，然后就是蛇口、滨江和万科，合作的项目权益没有保利和华发那么高，尤其是万科，不知道是出于风险角度考虑还是什么，最近拿地的权益比例一直不高！

首开我就不说了，股东和合作方都亏钱！

最离谱的我认为就是华侨城，去年年报亏 109 亿，少数股东亏 18.6 亿，今年一季报亏 3 亿，少数股东赚 2 亿？这些少数股东是谁？是华侨城的哪些子公司？是不是应该给上市公司股东好好说道说道？

总体来看，地产公司的一季报继续分化，也继续证实了未来资金和政策会继续向央企、国企以及个别民企的头部公司集中的逻辑，现在这个环境，只能感慨：

剩者才能活下去！

/xz