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广州地产一哥在上海滩栽了个跟头 观天下

来源:市界 发布时间:2023-04-23 20:22:17

4月18日至4月21日,连续四天,上海土拍。超500亿的土地,等着房企们瓜分。有头有脸的业内大咖,名不见经传的地方房企,都齐聚上海滩,来试试自己的手气。

由于热门地块实在太抢手,花落谁家全靠老天爷赏脸。房企在拿地前都开启了拜佛模式,有的甚至跑到五台山,求佛祖和菩萨保佑自己能拿到地块。


(资料图片)

此次上海拿地,一家来自广州的房企——越秀地产,更是在拍卖桌上摆出了一个橙子、一根香蕉,寓意“成交”。然而,两个水果并没有让越秀心想事成。

4月18日下午,浦东新区16号线周浦地块即将竞拍时,越秀地产却在最后的资料审核关头,被取消了参拍资格,原本与其联合的华发地产也被迫出局。取消原因则是,“营业执照经营范围不符合地块要求”。

越秀地产的竞拍代表很不服,当日就提出抗议,要求竞拍延期举行,但未能获准,直到3天后才得以重返土拍市场。然而,拿地好时机已被错过了。

「市界」根据房企的一份竞拍名单统计,上海首批19宗地块拍卖中,越秀地产以独立或联合体的形式至少报名了14个地块。但最终,只以7.244亿收获了静安区中兴社区一个地块。

不过,上海拿地的失意,只是越秀地产走向全国化扩张的一个小挫折。放眼整个房地产行业,不会有人会轻易忽略掉这位广州地产一哥,因为它的势头实在太猛了。

4月20日,越秀地产还发布了一份84港元的供股融资计划,明确提出资金将用于进一步投资拿地。

这条来自南方的鲶鱼,要搅动全国房地产市场了。

为拿地,拍卖桌上放橙子香蕉

参与土地竞拍的现场,却临时被取消竞拍资格,越秀地产到底冤不冤?这还要从越秀地产参与上海竞拍的主体公司说起。

「市界」了解到,越秀地产报名参与上海联合竞拍的公司,是越秀杭州房地产开发有限公司(以下简称“越秀杭州公司”)。

工商资料显示,这是一家具有房地产开发企业资质证书的公司,许可机关是浙江省住房和城乡建设厅。而在参与上海土拍前,越秀地产刚于3月底竞拍到了一块杭州的热门地块。

▲(图源:视觉中国)

但在上海土拍,越秀杭州公司却被意外踢出局。土地公证处人员给出的理由是,“开发资质等级证书限定于单一地块”。而这个突如其来的判定理由,也引起了越秀地产竞拍人员的不解。

据媒体报道,相关代表在现场称,认同并尊重上海土拍的客观公正性,之后会调取下午的土拍视频进行申诉。最终,在经过3天的努力后,越秀杭州公司又意外地通过判定标准,得以重新回归市场。

而在持续4天的上海土拍现场中,这并不是唯一一次意外。土拍首日,因审核资料时间过长,地块拍到晚上7点才结束;第三天,土地拍卖则拍到晚上10点才结束;而到了最后一天,又因线上系统卡顿,导致莘庄地块的结果迟迟无法出来。

对此,上海中原地产市场分析师卢文曦对「市界」表示,上海土拍市场的竞价规则是非常成熟的,此次出现那么多意外,还是和这一次的报名人数远超预期有关。

“报名的房企50多家,不少房企还都是联合体,为了维持公平公正,监管部门需要一杆子查到底的穿透式调查,时间肯定要长一些。”卢文曦说道。

而根据工商资料来看,越秀杭州公司的两个出资股东,均是注册在香港的公司,是监管难以穿透的地带。卢文曦表示,“虽然没有明文规定,但竞拍主体有两个股东不在内地,意味着其提供的资料还不足以证明房企是否符合相应规则。不过,这也说明上海土拍规则在某些方面太过死板,还有一定的优化空间。”

但对于越秀地产来说,上述意外事件却让它错过了一次布局的好时机。据「市界」不完全统计,最近两年,越秀地产在上海拿的地块总共只有4幅,急需进一步补仓。

和上海土拍的意外出局不同,越秀地产在2月19日的北京土拍中运气不差。那场土拍中,越秀地产压过了中海、首开、中铁、建发等国央企,斥资59亿元拿下两个热门地块。

为了拿下北京市场,越秀地产去年挖来了原旭辉华北区域总裁董毅,担任华北区域副总裁,主管投资和北京公司。不过,给这两个地块算过账之后,不少人还是为这位新上任的营销总捏了把汗。

“越秀北京朱辛庄地块的房地价差在每平方米26000~28000元,相比周边三四万元的房地价差来说,还是存在一定压力的。”

对于负责整个华北区域投资的董毅而言,他承载的远不止是单个项目的盈利压力,而是做大做强北方市场的使命。

今年业绩会上,越秀地产董事长林昭远表示,“北京会是我们要重点发展的城市,其它北方的城市像青岛、济南这些也会考虑拿地”“拿地的好时机时刻都在”。

这是越秀地产第一次公开展露出对北京市场的决心。虽然广州与深圳仅一城之隔,但越秀地产发展的前26年间,一直未涉足深圳市场。对房企们争抢最激烈的北京、上海两个一线城市,也鲜有布局。

成立40年间,越秀地产的发展,一直受益于广州这个大本营。“广州对越秀有很强的资源倾斜,比如老城区的地块、旧改的地块等,它能拿到的资源明显要比其他房企更好一些,利润空间也相对大。”广州资深房地产分析师邓志浩对「市界」说道。

但不可否认的是,越秀地产也在被这个“舒适圈”牵制。尽管已赢得了广州“销售一哥”的霸主之位,但如果要跟其他全国性房企“掰手腕”的话,越秀地产的销售实力却长期排在30强之外。

走出广州,瓜分更大的土地市场蛋糕,成为越秀地产亟待实现的梦想。去年其他房企老板都在叫苦不迭时,林昭远却平静淡然地说道,“钱是不差的。”

很快,“不差钱”的越秀地产,成了土地市场里出手大方的买家。去年,房地产龙头企业融创债务违约时,市场上屡次传出越秀地产要收购其资产的消息。

而在民企收缩的土拍市场里,越秀地产的进攻态势要更猛烈。过去3年,越秀地产的拿地额度平均在400亿至500亿间。按照越秀地产管理层的计划,越秀地产今年土地投资额度依旧维持在400亿左右。

为了拿地,越秀地产投资拓展人员很努力得活跃在各个土地市场。据「市界」不完全统计,今年以来,越秀几乎参与报名了北京、青岛、杭州、上海等所有热门地块的土地竞拍,土地投资额已超百亿。

努力获取更多土地筹码,是当前越秀地产通往一家龙头房企的必经之路。毕竟,摆在林昭远面前的,是一条只能进不能退的路——越秀地产必须要更快,更强。

为冲刺世界500强,拼了

努力了两三年之后,越秀地产终于在2022年取得了行业第16的位置,一年内排名提升了18位。

但对林昭远来说,这还不够。因为越秀地产背后是越秀集团。作为广州市的重点企业,越秀集团的使命是进入全球500强,越秀地产要在其中发挥重大作用。

▲(来源:越秀集团官网)

越秀地产是家老牌房企了。

1983年,广州市政府决定,成立广州市城市建设开发总公司(以下简称“城建总”),也就是越秀地产的前身。

“城建总”时期的越秀地产,给广州留下过不少地标性建筑。从广州天河北的东站广场、市长大厦、财富广场,到珠江新城的IFC(西塔)、越秀金融大厦(北塔)、广州环贸中心(ICC)等,都出自它之手。

广州本地的建筑行业人士陈凯(化名)对「市界」回忆道,“‘城建总’时期建的房子,结实,很多装修人说,它建的房子拆墙难度就比别的楼盘要难,因为钢筋水泥的分量足。”

2008年,广州市为进一步深化国企改革,决定将香港上市公司“越秀投资”注入越秀集团,并将越秀投资更名为“越秀地产”,并将“城建总”的资产装入其中。

越秀地产的命运被改写,它不再仅仅承担城市建设的角色,而是转而聚焦房地产业务的发展壮大。当时越秀地产的掌门人张招兴,担起了这一重任。

▲(图源:视觉中国)

张招兴时期的越秀地产,也曾多次展示过全国化扩张的冲动。2013年起,它频繁获取“高价地”项目,但最终却难以消化。这之后,越秀地产开始放慢脚步,却也错失了立于潮头的机会。

“早年越秀地产的发展并没有抓住全国化机会,每年虽然也推出楼盘,但几乎都是小地块,与碧桂园、雅居乐那种一圈一个大地块相比,动作太小太慢,年营收一直到了2013年才突破百亿元,而万科、碧桂园这些早就奔着千亿元去了。”陈凯说道。

这也造成了,越秀地产虽说是广州首个房地产开发企业,恒大、碧桂园都是它的小老弟,但销售规模上它却被这些后来者反超。

直到2018年8月,张招兴从原本的越秀地产董事长升为越秀集团董事长。在他上任没多久后,越秀集团制定了向“世界500强”发起冲刺的口号。

越秀集团宣布,赶在“十四五”末(即2025年),要实现总资产超一万亿、营业收入超2000亿等目标。而在2022年,越秀集团的营收为1056.3亿元人民币,距离排名467位的广药集团年营收305亿美元,还有近千亿元人民币的差距。

努力让越秀集团进入世界500强名列,成了张招兴的隐形“KPI”。

根据《财富》杂志2022年数据显示,北上广深4座一线城市拥有的本土世界500强城市中,北京54家、上海12家、深圳10家,而广州只有4家。

广州本地的房企资深人士对「市界」说道,“世界500强这个目标,是它目前正在争取全力达成的。尤其是广州自从恒大爆雷后又丢了世界500强,它也急于扶持一些新的世界500强企业”。

作为越秀集团重要业务支撑的越秀地产,迎来了更大的发展使命。2018年8月,林昭远从张招兴手中接过了越秀地产董事长的帅印。

越秀地产正式迎来了林昭远时代。上任地产董事长的第一年,越秀地产的经营方向从原来的“固守广州”改为“走出广州”,内部经营风格开始转向。

接近越秀地产的人士对「市界」分析道,“新一届管理层上任后,越秀地产的经营风格也发生了很大变化,虽然说在集团内部走的还是国企的编制体系,但项目运作上要更市场化,也启用了很多职业经理人。”

经营节奏骤变,也让不少越秀地产员工们感受深刻。自2019年下半年以来,越秀地产不少区域的工作制度变成了6天制,节奏快、考核严,成了这家国企的新常态。

一位越秀地产广州公司的内部员工对「市界」表示,“今年上半年一直都是一周休一日,部门会有KPI要求。卷是很卷,但有个好处就是不缺项目。”

但这只是可被员工们感知的一角。背靠越秀集团,林昭远开始施展出更多隐秘的资本运作。

大举拿地背后的财技

2022年初至今,越秀地产股价一路上扬。2023年4月18日,其股价还升至13.42港元的历史新高。

但没多久后,越秀地产趁热打铁,发布了一则折价配股的消息。

4月20日,越秀地产在港交所发布公告称,公司拟按每持有100股可获发30股的基准进行约9.29亿股的供股,相当于本公司已发行股份总数约30%,以此筹集约83.6亿港元。

▲(图源:视觉中国)

对于越秀地产而言,通过供股融资的好处在于,并不会产生任何债务压力。越秀地产在公告中直言,供股不会产生利息负担或额外债务,将使所有股东能够参与公司未来发展并从中受益。

不过,这依然招致了不少投资者的愤怒和不解,“如此缺钱,之前又大力拿地,让人看不懂。”供股消息发出没多久后,越秀地产股价一度跌18%。

不仅如此,过去一年,来自国资的光环加持,也让越秀地产在艰难的2022年,成了金融机构的座上宾,发债利率越来越低,融资额度也越来越高。

财报显示,2022年,越秀地产成功发行公司债券合共98.4亿元,利率只有3.11%,其整体融资成本下降了10个基点至4.16%,创下历年最低。

然而,经由这两年的大量拿地后,越秀地产的杠杆开始明显上升。截至2022年底,其净借贷比例同比增加15.6%至62.7%。

为了尽快降低负债、实现规模扩张,越秀地产早就把目光投向了“联合拿地”。2018年林昭远上任董事长不久后,越秀地产一改往日的低调谨慎,开始外拓土地并谋求业务合作。

「市界」了解到,最近几年, 越秀地产多次和同属越秀集团的越秀基金合作,以较低成本获取土地,并进行开发。

2018年至今,越秀地产新进入城市数量达到17个,完成北上深及南京、宁波、重庆等8个二线城市的布局。

其中,合作强度最大的时期是2021年上半年,越秀地产迅速扩大“朋友圈”,一口气与滨江集团、龙光集团、仁恒置地及紫薇地产签署了战略合作协议。而在上述项目获取中,越秀基金的身影多次浮现。

从财务角度上,这给越秀地产带来的好处是显而易见的。从事房地产信托方面的人士对「市界」说道,“当项目开发形成销售后,房企可根据项目情况选择回购股份,先拿地,后付钱,实现以最小的投入撬动大项目的效果。”

不仅如此,除了与基金合作拿地,越秀地产还通过与广州地铁合作、城市更新等方式,多元化拿地。

截至2022年12月31日,越秀地产共拥有8个TOD项目,约占公司总土地储备的13.6%。而在最近的4月20日,越秀集团与杭州地铁集团又再次释放了合作的消息。

通过积极合作的方式,越秀地产的销售规模有了一次大的飞升。今年前3月,越秀地产合同销售额达到438.33亿元,同比上升约217.3%。在克而瑞榜单中,越秀地产的前3月销售排名再一次升至13名。

然而,就在越秀地产宣布这个好消息之前,一些越秀地产的投资者们却不淡定了。

不久前,有投资者在雪球上“呛声”越秀地产,“过往只有6成拿地权益的越秀地产,今年前两个月实现了95%的权益销售占比。”消息沸沸扬扬下,越秀地产不得不回应称,“从没有向第三方提供权益销售额数据。”

这样的争论并不妨碍越秀各地的投拓人员,风尘仆仆地奔赴拿地现场,把越秀地产的logo插到全国房地产市场。

但在一个竞争更残酷的房地产市场,并不是所有房企都能摘到规模的“果实”。面对规模化的诱惑,即使是广州地产一哥,也不能缺乏必要的清醒和反思。

作者 | 李 逗

编辑 | 孙春芳

运营 | 贾天宇

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