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本周新房、二手房成交面积同环比均增长,成交仍在持续修复。高能级城市恢复较好,且销售复苏相对更有持续性。土地市场溢价率环比虽小幅下降,但同比明显上升,处于2021年9月以来的相对高位。

核心观点本周新房、二手房成交面积同环比均增长,成交仍在持续修复,新房成交同比已经连续7周为正,近5周增幅均高于20％;二手房成交同比已经连续11周为正,增幅始终高于75％。其中高能级城市恢复较好,且销售复苏相对更有持续性。一、二线城市同比增速已经连续7周为正,涨势具有一定的可持续性,而部分三线城市销售有所波动,本周同比增速由负转正,持续性待观察。43城新房成交面积为355.7万平方米,环比上升14.5％,同比上升23.9％,同比增速较上周减少了5.9个百分点;一、二、三线城市环比增速分别为3.6％、9.9％、45.1％,同比增速分别为129.2％、20.4％、28.7％,一、二线城市同比增速较上周分别减少了41.5、9.8个百分点,三线城市同比增速较上周增加33.5个百分点。15城二手房成交面积225.2万平,环比上升29.5％,同比上升78.4％,同比增速保持高增;一、二、三线城市环比增速分别为21.7％、30.4％、35.0％,同比增速分别为3.1％、115.7％、170.9％,其中一、二、三线城市同比增速较上周分别减少了18.2、31.9、79.3个百分点。

新房库存面积、去化周期同环比均下降。14城新房库存面积为1.01亿平,环比下降0.6％,同比下降1.5％;去化周期为13.7个月,环比下降0.4个月,同比下降3.4个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.7％、-1.0％、0.0％,同比增速分别为8.8％、-12.6％、-14.1％;去化周期分别为11.9、12.3、12.8个月,环比分别下降0.4、0.5、0.7个月,同比分别下降2.2、2.8、5.5个月。

土地市场溢价率环比虽小幅下降,但同比明显上升,处于2021年9月以来的相对高位。百城成交全类型成交土地规划建筑面积1795万平,环比下降60.0％,同比上升37.0％;成交土地总价162亿元,环比下降78.1％,同比上升20.5％;楼面均价903元/平,环比下降45.3％,同比下降12.0％;溢价率6.75％,环比下降0.4个百分点,同比上升4.5个百分点。

本周房企国内债券发行规模同比上升,环比下降。房地产行业国内债券总发行量为92亿元,同比上升23.7％,环比下降42.0％,净融资额为-3.9亿元。国企国内债券总发行量为76.0亿元,同比上升2.2％,环比下降52.1％,净融资额为-14.8亿元。民企国内债券发行量为16.0亿元,总偿还量为5.1亿元,同比下降80.5％,环比下降92.7％;净融资额为10.9亿元。

板块收益略有下降。房地产行业绝对收益为-0.3％,较上周下降4.9个百分点;相对沪深300收益为0.5％,较上周下降2.3个百分点。房地产板块PE为15.55X,较上周下降0.06X。北上资金对电力设备、有色金属、传媒加仓金额较大,分别为24.21、19.87、12.94亿元。对房地产的持股占比变化为-0.02％(上周为0.01％),净买入-2.30亿元(上周净买入0.41亿元)。

投资建议本周央行行长易纲表示“中国房地产市场出现积极变化,预计今年GDP增速将达5％左右“,体现了中央对地产和经济修复预期向好;此外,核心重点城市政策利好仍在不断推出,本周杭州出台落户新政,大专可直接落户,全面放开县域落户政策。

本周央行公布的3月居民中长期贷款明显回暖,3月居民新增中长期贷款6348亿元,环比多增5485亿元,同比多增2613亿元,即使剔除低基数影响,3月新增居民中长期贷款也超过了2021年同期的6239亿元,绝对值创下历史同期新高,我们认为这主要与两方面的因素有关:1)一季度以来居民购房意愿与信心有所回暖,带动购房需求回升,地产销售边际改善;2)银行放款速度加快。考虑到居民信贷数据较销售数据存在一定的时滞性,我们认为3月销售的大幅增长或将在二季度初的居民信贷数据中有所体现,预计居民中长期信贷将持续改善。

具体标的,我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下,关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司;REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方;以及在行业大环境收缩的背景下,重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下三条主线:1)主流的央国企和区域深耕型房企,销售、拿地均有较好增长,行业见底复苏后带来β行情:保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团;2)边际受益于房企融资端打开的优质民企、及混合所有制房企:美的置业、金地集团、万科A、龙湖集团。3)主题性投资机会,包括REITs相关:大悦城、华润置地、光大嘉宝、中新集团;房地产渠道相关的标的:贝壳、我爱我家。

风险提示房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。